Wer gewerbsmäßig als Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer oder Wohnimmobilienverwalter tätig ist, hat fortlaufend bestimmte Berufspflichten zu erfüllen.
Diese Berufspflichten ergeben sich aus:
§ 34c der Gewerbeordnung (GewO)
Gesetz zur Änderung der Gewerbeordnung und anderer Gesetze
Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)
Makler- und Bauträgerverordnung:
Zentrales Ziel der Makler- und Bauträgerverordnung ist es, das Geld der Kunden vor missbräuchlicher Verwendung oder einem unberechtigten Zugriff zu schützen. Dementsprechend ist in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt, ab welchem Zeitpunkt und in welchen Raten der Bauträger Abschlagszahlungen vom Käufer verlangen darf, für welche Zwecke er diese Beträge verwenden darf und welche Sicherheiten er im Gegenzug erbringen muss.
Der Bauträger darf die empfangenen Gelder nur für das jeweilige Projekt verwenden. Außerdem muss er private Gelder und Zahlungen von verschiedenen Kunden getrennt verwalten. Er muss dem Erwerber eine Bürgschaft stellen, welche die Leistungserfüllung durch ihn absichert oder er darf Raten nur nach Baufortschritt anfordern.
Bauträger dürfen erst dann Geld vom Kunden entgegennehmen, wenn der Kaufvertrag zwischen ihm und dem Kunden rechtswirksam abgeschlossen wurde und sämtliche Genehmigungen, die für den Vollzug des Vertrags erforderlich sind, vorliegen.
Das Vorliegen dieser Voraussetzungen muss durch einen Notar schriftlich bestätigt werden. Dem Bauträger darf kein vertragliches Rücktrittsrechte eingeräumt werden. Eine weitere Bedingung für die Entgegennahme von Zahlungen ist nach der Makler- und Bauträgerverordnung, dass der Anspruch des Kunden auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu seinen Gunsten gesichert wurde.
Des Weiteren muss das betreffende Objekt von sämtlichen Grundpfandrechten freigestellt worden sein, die der Erwerber nicht übernehmen soll. Weitere Voraussetzung für die Entgegennahme von Zahlungen ist das Vorliegen einer Baugenehmigung. Für den Fall, dass eine Baugenehmigung nicht zwingend oder überhaupt nicht erforderlich ist, muss vom zuständigen Bauamt bestätigt werden, dass die Baugenehmigung als erteilt angesehen werden oder das Bauvorhaben gemäß den baurechtlichen Vorschriften begonnen werden kann.
Liegen alle Voraussetzungen dafür vor, dass der Bauträger Geld vom Kunden entgegennehmen darf, kann er den gesamten Betrag nach der Makler- und Bauträgerverordnung in bis zu sieben Teilraten verlangen. Dabei können die Raten wie folgt zusammengesetzt werden:
Übertragung von Eigentum an einem Grundstück: 30 % der vertraglichen Gesamtsumme
Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten: 40 % der Restsumme
Installation der Dachflächen und Dachrinnen: 8 % der Restsumme
Rohinstallation der Heizung: 3 % der Restsumme
Rohinstallation der sanitären Anlagen: 3 % der Restsumme
Rohinstallation der Elektroanlagen: 3 % der Restsumme
Einbau der Fenster inklusive der Verglasung: 10 % der Restsumme
Innenputz (ohne Beiputzarbeiten): 6 % der Restsumme
Estrich: 3 % der Restsumme
Bezugsfertigkeit: 12 % der Restsumme
Fassadenarbeiten: 3 % der Restsumme
Vollständige Fertigstellung: 5 % der Restsumme
Bauträger, die nicht solange warten wollen, können vorzeitige Zahlungen vom Erwerber verlangen, wenn sie eine sogenannte MaBV-Bürgschaft stellen.
Nach § 16 Absatz 1 Satz 1 der Makler- und Bauträgerverordnung haben Bauträger und Baubetreuer die Pflicht, jedes Kalenderjahr durch einen geeigneten Prüfer prüfen zu lassen, ob sie ihre Pflichten nach der MaBV eingehalten haben. Der Prüfer hat hierüber einen Prüfungsbericht zu erstellen. Der schriftliche Prüfungsbericht ist vom Gewerbetreibenden unaufgefordert bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres bei der zuständigen Erlaubnisbehörde (IHK) einzureichen.
Aufgrund eines von mir entwickelten Fragebogens, der von den zu prüfenden Gewerbetreibenden im Vorfeld auszufüllen ist, ist in der Regel eine zeitraubende und damit kostenintensive Prüfung im Betrieb entbehrlich. Dadurch bin ich in der Lage, Prüfungen deutschlandweit ohne Fahrt- und Übernachtungskosten kurzfristig anzubieten.
Wer sich in einem Berichtszeitraum nicht als Bauträger oder Baubetreuer betätigt hat, ist verpflichtet, anstelle des Prüfungsberichts unaufgefordert eine schriftliche Negativerklärung bis spätestens 31.12. des Folgejahres bei der zuständigen Erlaubnisbehörde einzureichen. Die Negativerklärung kann vom Gewerbetreibenden selbst abgeben werden, d. h. die Einschaltung eines Prüfers ist hierzu nicht erforderlich.
Die Pflicht zur Abgabe eines Prüfungsberichts bzw. einer Negativerklärung entfällt für das laufende sowie das dem Verzicht vorhergehende Jahr bei Verzicht auf die Erlaubnis oder Einreichung eines Formulars über die ernsthafte und endgültige Aufgabe des Gewerbes sowie zusätzlich einer Kopie der Gewerbeabmeldung bis spätestens zum 31.12. des auf das Berichtsjahr folgenden Jahres.
Es besteht eine Weiterbildungspflicht des Bauträgers und Baubetreuers. Die Weiterbildungspflicht knüpft an das Bestehen der jeweiligen Erlaubnis an und besteht unabhängig von der tatsächlichen Ausübung der Tätigkeit. Das bedeutet, dass sich auch Inhaber von „Schubladenerlaubnissen“ weiterbilden müssen, selbst wenn sie eine Gewerbeabmeldung für die jeweilige Tätigkeit vorgenommen haben.